إلزام بنك برد كامل قيمة شقة بسبب عيوب إنشائية خفية.. متى يكون البنك هو الخصم في الدعوى

إلزام بنك برد كامل قيمة شقة بسبب عيوب إنشائية خفية.. متى يكون البنك هو الخصم في الدعوى؟

يعتقد بعض المشترين أن أي نزاع يتعلق بالعقار يجب أن يوجه إلى المطور أو البائع فقط، إلا أن ذلك ليس صحيحًا في جميع الحالات، إذ قد يكون البنك هو الخصم الصحيح بحسب طبيعة العلاقة التعاقدية والوقائع الخاصة بكل قضية.

وقد صدر حكم قضائي قضى بفسخ عقد بيع وإلزام أحد البنوك برد كامل المبالغ التي دفعتها المشترية بعد ثبوت وجود عيوب إنشائية خفية في العقار.

وقائع القضية

اشترت مواطنة شقة تمليك ضمن مجمع سكني بموجب عقد مرابحة مع أحد البنوك، وسددت دفعة أولى بلغت 120 ألف ريال، ثم واصلت سداد الأقساط حتى بلغ إجمالي ما دفعته نحو 150 ألف ريال.

وبعد فترة من السكن، بدأت تظهر عيوب ومشكلات إنشائية لم تكن ظاهرة عند شراء الشقة، الأمر الذي دفعها إلى رفع دعوى قضائية للمطالبة بحقوقها.

التقرير الهندسي كشف الحقيقة

أثناء نظر الدعوى، ندبت المحكمة خبيرًا هندسيًا لفحص العقار، وانتهى التقرير إلى وجود عيوب إنشائية خفية ومؤثرة تمس سلامة العقار وتؤثر في إمكانية الانتفاع به على الوجه المعتاد.

ولم يقدم البنك ما يدحض التقرير الفني أو يثبت خلاف ما انتهى إليه الخبير.

هل يمنع شرط الإعفاء من المسؤولية مطالبة البنك؟

تمسك البنك بوجود شرط في العقد يعفيه من المسؤولية، إلا أن المحكمة رأت أن هذا الشرط لا يحول دون حماية المشتري متى ثبت وجود عيوب إنشائية خفية تمس سلامة العقار وتمنع الانتفاع الطبيعي به.

الحكم القضائي

انتهت المحكمة إلى:

• فسخ عقد البيع.

• إلزام البنك برد كامل المبالغ التي سددتها المشترية.

• اعتبار التقرير الهندسي دليلًا فنيًا معتمدًا في إثبات العيوب.

من هو الخصم الصحيح في مثل هذه القضايا؟

من الأخطاء التي يقع فيها بعض المتقاضين اختصام شخص أو جهة ليست هي صاحبة الصفة في الدعوى، مما قد يؤدي إلى رفض الدعوى أو تأخير الفصل فيها.

ولهذا فإن تحديد الخصم الصحيح يعتمد على طبيعة العقد، وطريقة التمويل، والالتزامات التي يتحملها كل طرف، ولا يمكن تعميم ذلك على جميع الحالات.

ففي بعض الوقائع يكون المطور العقاري هو الخصم، وفي وقائع أخرى قد يكون البنك هو صاحب الصفة، بينما قد تستوجب بعض القضايا اختصام أكثر من طرف بحسب العلاقة التعاقدية وطلبات المدعي.

متى تحتاج إلى استشارة قانونية؟

إذا كنت قد اشتريت عقارًا عن طريق التمويل، وظهرت فيه عيوب إنشائية، أو كنت مترددًا بشأن الجهة التي يجب اختصامها، فمن المهم دراسة العقود والوقائع قبل رفع الدعوى.

ويقدم مكتب المحامي رامي عطاالله خدمات الاستشارات والترافع في المنازعات العقارية والتمويل العقاري، بما في ذلك قضايا فسخ العقود، والعيوب الخفية، والمطالبة بالحقوق، وتمثيل العملاء أمام الجهات القضائية وفق الأنظمة السعودية.

أسئلة شائعة

هل يكون البنك دائمًا هو المسؤول عن العيوب الإنشائية؟

لا، فالمسؤولية تختلف بحسب العقد، وطبيعة التمويل، والوقائع الخاصة بكل قضية.

هل يشترط وجود تقرير هندسي؟

في كثير من القضايا المتعلقة بالعيوب الإنشائية، يعد التقرير الفني من أهم وسائل الإثبات التي تستند إليها المحكمة.

هل يؤدي وجود شرط إعفاء من المسؤولية إلى سقوط الحق في المطالبة؟

ليس بالضرورة، إذ تخضع هذه الشروط لتقدير المحكمة في ضوء الأنظمة ووقائع كل قضية.

الخاتمة

تؤكد هذه القضية أهمية اختصام الجهة صاحبة الصفة قبل رفع الدعوى، لأن توجيه الدعوى إلى الخصم الصحيح قد يكون من أهم أسباب نجاحها. كما تبين أن وجود عيوب إنشائية خفية قد يرتب آثارًا قانونية مهمة، تصل إلى فسخ العقد وإلزام الجهة المسؤولة برد المبالغ المسددة متى ثبتت مسؤوليتها وفقًا لما تقرره المحكمة